“妨碍执行有种种手法。在明记玩具店和千住北美好新城二〇二五号的案例中，早川社长采用的手法完全一样。这确实是传统的典型手法，不是很暴力。在明记玩具店的案例中，他对原屋主A夫妇还相当宽厚。说他是一攫千金的胁迫者，不如说他是有思想主张的信仰犯。这类人不时牵扯其中，这也是法拍屋妨碍执行违法行为中的特殊现象。”律师户村六郎介绍。

户村律师熟悉民事执行法，拥有许多解决妨碍法拍对象执行案件的经验。这里我们先听听他的说法。

“我在港区的事务所承办的案子，约两成是有关法拍不动产的妨碍执行，几乎都由我来承办。实在很有意思。我这样说似乎不合适，不过很多案子真的很有趣。在这些法拍不动产妨碍执行的案子中，清楚显露的不只是经济问题，也有现代日本社会的种种矛盾和困难。”

——“法拍”和“妨碍执行”都不是一般人熟悉的名词……

“没错，就从这里开始吧。法院拍卖的不动产有两种，一种是强制执行的拍卖，另一种是实行抵押权的拍卖，目前多半属于后者。明记玩具店和小糸先生的房子都是。”

——是实行担保权的拍卖？

“是的。债权人对债务人所拥有的土地和房屋（不动产）设定抵押权并予以登记，作为债权担保。以明记玩具店来说，就是A先生将土地和房屋设定抵押权给提供贷款的金融公司。小糸先生则是把二〇二五号的抵押权设定给第一顺位抵押权者住宅金融公库。

“当债务人顺利偿清债务后，抵押权即被注销。已经不欠钱了，也不需要抵押了，这是最理想的结果。

“但实际上，债务人往往因为种种原因而长期滞缴贷款，或是完全停缴，往后也无望再缴，导致债权人无法收回借出的钱。这时债权人就会经由法院程序，将设定抵押权的不动产拍卖，借此回收债权，这就是实行担保权。反过来说，担保权就是债权人无法收回借款时，没收抵押品或是将之变现的权利。

“论及明记玩具店和小糸先生的二〇二五号，他们的债权人都判断他们已无力缴付贷款，因此实行担保权。债权人向法院申请拍卖，申请通过后，法院为防止债务人将拍卖标的的土地或公寓大楼的房子卖给非债权人以换取金钱，会采取禁止擅自买卖的查封手续，接着公布拍卖对象的信息，再投标、开标，这就是法院拍卖的程序。”

——拍卖结果决定的中标者就是买方。

“是的。买方既有像竹本不动产那样的专门不动产中介公司，也有像石田直澄那样的普通市民。谁都可以参加法院拍卖，因为它对民众平等开放。

“然而法拍不动产这个词带有特殊色彩。普通民众总觉得很困难或是纠纷多，不想参与。但法拍对象的底价通常设定得比实际价格低很多。便宜货真不少，只是纠纷也多。由于期望一攫千金，素行不佳的业者和黑道都会涉入，普通民众即使发现有好的拍卖对象，想投标，也会受到这些职业竞标者的干扰或威胁，外行人根本承受不起。这就是一般人对法拍屋的印象。

“事实也是如此，现在这依然是令人头疼的问题。也因为这个印象在前，优质的买家愈发远离法拍对象，形成恶性循环。

“于是昭和五十五年（一九八〇年）十月一日实施的民事执行法，便设定几项规则，让民众更容易参与法院的不动产拍卖，其中之一就是期间投标制度。这是指把标单封好交给执行法官，或在规定日期以前寄交执行法院，就可以参加投标的制度。这在最近已成主流。”

——这么说，不必亲自去法院也可以参与拍卖？

“没错。而且这样的话，外面的人也不知道谁参与了哪个对象的投标。如此一来，便可以防止普通民众受到职业竞标者的干扰。

“我认为这个制度的确发挥了功能，而且是为多方着想的善意制度。比起以前，参加投标的普通民众是稍稍增加了，但大致情况仍然没变，法院的拍卖对象依然带有一点危险、麻烦的色彩。”

——看了明记玩具店和小糸家的案例，是会这样觉得。

“是啊，虽然不幸，事实确是如此。我们进入正题吧。

“不只是普通民众，就连不动产公司都觉得法拍对象麻烦、危险……其最大原因，就是我们现在要谈的‘妨碍执行’。这也可以大致分成两种，一种是在债权人申请拍卖的阶段就进行干扰，另一种是在中标的买方申请收房时进行不当妨碍。在明记玩具店以及二〇二五号的案例中，早川社长的行为都是后者。

“因为平常很少大肆报道，大家对这种事的关注也是一时的，不过类似的住专（即住宅金融专业公司的简称）问题可能会引起全日本人的重视。为了处理住专的大量坏账，处理机构今后也必须拍卖堆积如山的不动产，到时妨碍执行的案例大概会很多。通常妨碍执行的是债务人或与债务人有关的人，也有可能是趁机攫取利益的第三方，形形色色都有，你注意到最近逮捕了不少相关的人吗？

“对，他们主要是以‘妨碍拍卖’的罪名被逮捕。妨碍拍卖，正如字面所述，亦即以暴力、骚扰或胁迫行为，意图妨碍拍卖程序的进行。也有不使用暴力的案例，比如早川社长的手法。”

——签订假的租赁契约？

“对，这是妨碍拍卖程序或对象交付时最常使用的手段。

“租赁权有短期和长期两种，我们常谈的是短期租赁权。当你租住公寓时，会和房东签订租约，定下两年或三年的租住期限以及租金。租约期限在三年以内的，是受到民法保护的短期租赁权。

“如果租赁权是在标的对象被决定拍卖以前形成的，则租赁人可以对抗抵押权人和买方，有权居住到租约期满。抵押权人和买方如果想在租约期满以前请租赁人迁出，必须支付相当额度的搬迁费。

“如果租赁权是在拍卖以后形成的，情况正好相反。租赁人不仅不能对抗抵押权人和买方，也无权索取搬迁费；即使非法占住不走，法院会下达交房命令，必要时也可强制迁出。也就是说，关键在于租赁权是在拍卖决定之前或之后形成的。

“因此，为了妨碍拍卖或是不当获得搬迁费，会有人伪造租约，捏造决定开始拍卖以前所形成的租赁权。

“就像我们已经知道的，早川社长在明记玩具店和小糸家的二〇二五号的案子里，都使用了这个手法。

“他在两个案子里都安排债务人趁夜偷偷搬走，让假装是房客的人住进去，并仿造在决定拍卖前就签订的租约，用来对抗买方。

“这已经是司空见惯的诈术，糟糕的是，它的效果出奇的好。要证明租约为假，抵押权人和买方就必须举证租约不是在决定拍卖以前签订的。证明‘有’的事情‘没有’，比证明‘有’的事情‘存在’困难得多。

“对方以租约为盾，自己这边只好搜集状况证据了。查访邻居，确定有问题的租赁人以前是否真的住在这里——但这方法有疏失之处。

“律师建议竹本不动产的樋口连续拍摄附有日期的明记玩具店的照片，我认为这个方法很恰当。过去是有借着这些照片推翻假租赁权的案例。

“但是拍卖对象不像一般销售的对象，中介公司保管钥匙，买方可以随时进入建筑物参观拍照。如果拍卖对象是可以立即兴建房屋的土地还好，而如果是独门独院的住宅或大楼里的套房，就很难巨细靡遗地拍照留存证据。事实上，拍到的明记玩具店外观照片就派不上用场。

“纵使是捏造事实或说谎，只要租赁人抬出短期租赁权来对抗交房，法院还是要进行调查，不能随便下令交房。于是抵押权人和买方为了驱逐占住者，就得倾全力设法揭发这是谎言，证明这是非法占住，相当耗费心力。

“以这种手法对抗抵押权人和买方的人，我们称为‘占住者’，俗称‘海蟑螂’。他们都是职业老手，有的采取恐吓方式，有的和黑道勾结，也有像明记玩具店案例中那样假装善意的第三方，总之是采用各种手法，装出各种面貌。不论是哪一种，都造成抵押权人和买方相当大的经济和心理负担。尤其是个人买方，疲于不着边际的交涉，最后多半以便宜的价格放弃中标的对象，或是照对方开出的价码支付高额搬迁费，落得人财两伤的下场。

“任谁遭到威胁都会害怕，被纠缠不放时就会妥协。遇上这种情况，个人或法人都一样。因此涉入妨碍法拍不动产执行的人，既不是智慧犯，也不是暴力犯，应该说是智慧暴力犯吧。不过也有稍有思想背景的人会参与，他们的目的不在于赚钱。我想早川社长就是一例。

“有人认为，法院把个人的也是普通民众的财产拿去拍卖——注意，这绝不是事实，实际上法院并没有拿走——这真是岂有此理，不可原谅；体制所为都是恶，即使违法他们也要对抗这个恶来拯救民众。社会上就有怀有这类思想动机的海蟑螂。

“明记玩具店的A夫妇对早川社长感激不尽，实际上早川社长也为他们夫妇做了好事，只是对买方造成了很大的麻烦。嗯……这实在是很头疼的问题。

“法院借着期间投标制度，广向社会开放法拍对象，让多数的普通人和民间资金来参与，这的确是切实而必要的措施。因为泡沫经济的后遗症，对我们的社会造成了超乎想象的沉重负担。

“一方面，不良债权的不动产过多，但另一方面，也有人求购房子土地而不得。法拍对象的价格比市面价格低，如果能让民间吸收，即使只是一点点，应该也能形成重振日本经济的民间力量。可惜实际情况不如预期。

“期间投标制度开放了入口，接着要做的，就是尽快弄清楚堵塞出口的种种不透明、稀奇古怪的妨碍执行的实际情况为何，尽快采取切实的手段。否则拥有某种程度财力的民间人士，永远不会转向法拍不动产。现在，外行人都裹足不前，很无奈。

“当然，黑道等危险组织借着妨碍执行获得资金，也是一大问题。而且他们在这方面，经年累月累积了不少技巧与心得。我见过形形色色的例子，他们真是花招百出。例如，几天前还是一片空地，今天去看时竟然已经盖上简陋的组合屋。这还不稀奇，问题是上面还插着像是激进分子的旗帜，围栅内还有德国狼狗巡逻，邻居都怕得不敢靠近。另一个例子是，他们竖起一个和日本没有邦交的南洋小国拥有该土地的招牌，声称那里有治外法权。这虽然荒唐，但因为日本和该国没有邦交，想调查也无从查起。

“像明记玩具店和小糸家的二〇二五号那样，让第三方租赁人住的例子最多，其中有的租赁人是言语不通的外国人，或是黑道分子，这都是常用的手法。

“如果是山林或工厂用地，妨碍人也可能在买方不知道的情形下，擅自和废弃物处理公司签约，场地上几天内就会运进堆积如山的废弃物。买方面对这种情况，光是清理干净就要花大笔费用，而使坏的妨碍人还能名正言顺地跟废弃物处理公司拿钱，这真是借花献佛的典型例子。

“一般人想知道拍卖对象的概况，必须看所谓的‘三点一套’。首先是标的对象的现况调查报告，这是法院执行法官做成的资料，附有照片。其次是法院选定的鉴定人做的鉴价报告。最后是负责的法官根据前两项报告做成的对象明细表。这三样统称三点一套。拿到以后先查明细表，看看其中的内容是否包括对象交付。能分辨这点的是行家，这不容易。不过研究拍卖对象依据的资料基本上就是这三种。

“看过对象明细表的备注栏，就可以明了大概情况，但即使写有‘占住者不得对抗买方’，法院也不见得会下令立即交付。法院无法下令占住者交房的案例也很多。

“有人看了对象明细表的备注栏写着房屋有租赁人，但租赁人不得对抗买方，便以为没问题，安心参加投标。事实上顺利中标后，租赁人却坚持自己的权利，不肯迁出。当他希望通过法院下令交房并去找律师商量时，律师却告诉他在这个案件中法院不会下令交房，不如打官司。但是打官司既耗时间又费金钱，原本便宜的法拍对象，结果变成经济上、精神上都昂贵的东西。这种例子多的是。

“我知道法院努力想让更多的普通人参与投标法拍屋，但不足之处还有很多。

“幸好，民事执行法第五十五条、第七十七条和第八十三条修正后，对滥用短期租赁权的非法占住者采取了比过去更强有力的对应措施。

“可是法院的执行法官人手不足，尤其是法拍案件较多的东京。现行的方法，是执行法官采取强制执行程序的同时，还要调查拍卖情况，工作繁重。我认为，法院内部应该设立专门的不动产调查机构。如果不尽快采取对策，未处理的案件就会如滚雪球般堆积，随着泡沫经济的破灭而产生的坏账很可能瘫痪法院的机能。

“律师中，熟悉民事执行法又有实际经验的人并不多。作为债权人的金融机构，在泡沫经济破灭前不愁回收债权，在泡沫经济破灭后也不积极采取法律手段回收。目前这都是很令人遗憾的事实。

“小糸家的二〇二五号发生的命案本身，或许是极端的个人悲剧。但命案发生的背景，则是不容忽视的不动产流通问题、法拍屋问题和钻法律漏洞的海蟑螂问题。只因为是二〇二五号的买方就受到强烈怀疑的石田直澄，可说是这种状况下的牺牲者。”